Comment fonctionne un pret relais pour l'achat d'un nouveau logement

Définition et principes de base du prêt relais

Comprendre les fondamentaux du prêt relais immobilier

Lorsqu'on parle d'achat et de vente de logement, le prêt relais est souvent une solution plébiscitée en France, particulièrement par ceux qui possèdent déjà un bien immobilier et souhaitent en acquérir un nouveau. Concrètement, c'est un crédit de transition mis en place par les banques pour permettre à l'emprunteur de disposer rapidement des fonds nécessaires à l'achat de son nouveau logement, sans attendre la vente de l'ancien.En termes simples, le prêt relais vous avance une partie du prix de vente de votre logement actuel, que vous devrez rembourser une fois ce bien vendu. Selon Karine Dabot, experte chez LCL, « le prêt relais est un mécanisme intelligent qui permet de financer l'acquisition d'un nouveau bien immobilier sans contraction de votre projet de vie ».### fonctionnement et principes de baseLe mécanisme de fonctionnement du prêt relais repose essentiellement sur deux phases. Dans la première phase, l'emprunteur continue à rembourser son crédit immobilier classique lié à son bien actuel tout en remboursant les intérêts du prêt relais. Dès que la vente du bien est conclue, l'emprunteur entre dans la seconde phase, remboursant en une seule fois le capital du prêt relais avec le produit de la vente.Ce type d'emprunt est particulièrement adapté à ceux qui souhaitent acheter un nouveau logement rapidement, sans attendre la vente de leur ancien bien. En général, les banques accordent un prêt relais couvrant entre 60% à 80% de la valeur estimée du bien en vente, selon les estimations de plusieurs études immobilières.Pour en savoir plus sur le fonctionnement détaillé du prêt relais et les différents types disponibles, consultez notre guide complet pour les emprunteurs.

Les avantages et les limites du prêt relais

Comme tout produit financier, le prêt relais présente aussi bien des avantages que des limites. L'un des principaux avantages est de permettre aux acheteurs de saisir une opportunité sur le marché immobilier sans attendre de vendre leur bien. Cela peut être particulièrement précieux dans des villes à forte demande comme Paris.Cependant, il comporte également des risques, notamment si la vente du bien est retardée ou si le prix de vente est inférieur aux prévisions. Le coût du prêt relais inclut généralement des intérêts qui varient selon les banques et les conditions de marché, avec des taux d'endettement parfois plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques.Pour approfondir et optimiser votre stratégie de prêt relais, rendez-vous sur notre article traitant des taux d'intérêt tout ce que vous devez savoir.

Les différents types de prêts relais

Les alternatives de prêts relais disponibles en France

En France, les emprunteurs ont plusieurs options en matière de prêt relais, permettant ainsi de répondre à des besoins variés. Voici les principales alternatives :

Le prêt relais sec : une option simple

Le prêt relais sec est la forme la plus courante de prêt relais. En principe, le montant du prêt relais sec se situe entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien en vente. Par exemple, si vous vendez votre maison à 300 000 €, la banque peut vous accorder un prêt relais sec de 180 000 € à 240 000 €.

Karine Dabot, experte en financement immobilier à la BNP Paribas, explique ; “Le prêt relais sec est idéal pour les propriétaires souhaitant déménager rapidement sans dépendre de la vente immédiate de leur ancien bien. Cependant, il faut être conscient que ce type de prêt peut engendrer des remous financiers en cas de retard de vente.”

Le prêt relais adossé : sécurisation financière

Le prêt relais adossé combine un prêt relais sec avec un prêt immobilier classique pour l'achat du nouveau bien. Cette formule permet de diminuer les mensualités, car seule une partie de l'achat est financée par le prêt relais. Un cas concret pourrait être un propriétaire évaluant son logement à 350 000 €, optant pour un prêt relais adossé : la banque pourrait financer 200 000 € via le relais et compléter avec un crédit immobilier de 150 000 €.

Une étude menée par LCL montre que 40 % des emprunteurs en 2022 ont préféré cette option, principalement pour la stabilité accrue qu'elle offre. Ce type de prêt séduit spécifiquement ceux ayant un taux d'endettement relativement faible et cherchant à se protéger contre les imprévus du marché immobilier.

Le prêt relais achat-vente : maximiser chaque centime

Le prêt relais achat-vente concerne surtout ceux qui cherchent à maximiser la liquidité de leur bien à vendre. Dans ce modèle, une partie du montant du prêt est attribuée immédiatement, tandis que le solde est libéré une fois la vente réalisée. Cette approche Théo Dumont, consultant en immobilier à Paris, l'explique ; “Elle peut être très avantageuse dans un marché en croissance où les prix de vente augmentent rapidement.”

Pour plus de détails pratiques sur le fonctionnement du prêt relais, n'hésitez pas à consulter notre guide détaillé sur le fonctionnement du prêt relais.

Conditions d'éligibilité pour obtenir un prêt relais

Les critères d'éligibilité pour obtenir un prêt relais

Pour obtenir un prêt relais, il faut remplir certaines conditions imposées par les banques afin de garantir la solvabilité de l'emprunteur et le bon déroulement de l'opération financière. Voyons ensemble ces critères d'éligibilité en détail.

Critères de solvabilité

La solvabilité est un élément clé pour obtenir un prêt relais. Les banques vérifient la capacité de remboursement de l'emprunteur en étudiant ses revenus, ses charges et son niveau d'endettement. Généralement, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets du foyer. Cependant, chaque banque peut appliquer ses propres critères. La banque prend également en compte la stabilité des revenus. Par exemple, un salarié en CDI aura plus de facilités à obtenir un prêt relais qu'une personne en contrat précaire ou indépendant sans revenus stables.

Valeur du bien immobilier à vendre

La valeur du bien que vous souhaitez vendre est un autre facteur décisif. Les banques s'assurent que le montant emprunté sera couvert par la vente du bien immobilier. Une expertise du bien peut être demandée pour évaluer sa valeur marchande actuelle. Cette expertise permet de déterminer le montant maximum du prêt relais, souvent compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien.

Situation du marché immobilier

Le contexte et les tendances du marché immobilier influencent également l'obtention d'un prêt relais. Un marché dynamique avec des biens se vendant rapidement rassure les banques. En revanche, sur un marché plus tendu, elles peuvent être plus réticentes à accorder un prêt relais ou imposer des conditions plus strictes.

Garanties

Les garanties jouent un rôle crucial dans l'obtention du prêt relais. La banque demandera souvent une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers sur le bien immobilier mis en vente. Grâce à ces garanties, la banque se protège en cas de non-remboursement.

Assurance emprunteur

Enfin, une assurance emprunteur est souvent exigée pour sécuriser le prêt relais. Cette assurance couvre les risques d'incapacité de remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Des comparateurs en ligne comme Lcl ou Karine Dabot peuvent vous aider à trouver la meilleure assurance. Pour en savoir plus sur les différents types de prêts relais, consultez notre guide complet pour les emprunteurs.

Calcul du montant du prêt relais

Calculer le montant du prêt relais

Pour déterminer le montant d'un prêt relais, la banque prend en compte plusieurs éléments. Le plus déterminant est bien entendu la valeur du bien immobilier que vous souhaitez vendre. Généralement, les banques financent entre 60% et 80% de la valeur estimée du logement en question. Cette estimation est souvent réalisée par une agence immobilière ou un expert mandaté par la banque.

Exemples de calculs

Si vous avez une maison estimée à 300 000 euros et que vous avez encore un capital restant dû de 100 000 euros sur le prêt immobilier initial, voici deux cas de figure possibles :

• Avec un financement à 70% : La banque pourrait vous accorder jusqu’à 70% de 300 000 euros, soit 210 000 euros. En soustrayant le capital restant dû de 100 000 euros, le montant maximal du prêt relais serait de 110 000 euros.
• Avec un financement à 80% : La banque pourrait vous accorder jusqu’à 80% de 300 000 euros, soit 240 000 euros. En soustrayant le capital restant dû de 100 000 euros, le montant maximal du prêt relais serait de 140 000 euros.

Variables influençant le montant du prêt relais

Plusieurs facteurs peuvent influencer le montant du prêt relais accordé. Parmi ceux-ci, la situation personnelle et financière de l'emprunteur est cruciale. Les banques examinent en détail le dossier de l’emprunteur pour évaluer sa capacité de remboursement. Elles considèrent des éléments comme le taux d’endettement, les revenus, les charges mensuelles, et la stabilité professionnelle.

Les impacts de l’assurance emprunteur

Un autre facteur à considérer est l'assurance emprunteur, qui peut également influencer le montant total du prêt relais. Par exemple, Karine Dabot, chef du marché des particuliers chez LCL, mentionne que : « L’assurance emprunteur couvre les risques de décès et d’invalidité, ce qui sécurise le prêt pour la banque et permet souvent d’obtenir des montants plus élevés. »

Taux d'intérêt et coûts associés au prêt relais

Les différents taux qui s'appliquent à un prêt relais

L'un des aspects les plus cruciaux lorsque l'on parle de prêt relais, ce sont les taux d'intérêt. Comprendre ces taux est essentiel pour évaluer le coût total du crédit et concilier achat et vente d’un bien immobilier.

Les taux d'intérêt des prêts relais peuvent varier selon les banques et la situation financière de l'emprunteur. Actuellement en France, les taux se situent généralement entre 1,20 % et 3,50 %. Cependant, il est important de souligner que ces taux peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier et des politiques des institutions bancaires.

Selon Karine Dabot, spécialiste des prêts relais à LCL, « un bon taux d'intérêt, c'est celui qui correspond vraiment à vos capacités de remboursement et à la nature de votre projet immobilier. » Elle précise également que les emprunteurs devraient toujours comparer les offres des différentes banques.

Les frais annexes d'un prêt relais

Outre les taux d'intérêt, un prêt relais comporte d'autres coûts que les emprunteurs doivent prendre en compte. Les frais de dossier, par exemple, peuvent varier de 1 % à 2 % du montant du prêt, selon les banques. Il y a aussi les assurances, souvent obligatoires, telles que l’assurance emprunteur, dont les coûts peuvent également varier en fonction de plusieurs critères comme l’âge, la profession, et l’état de santé de l’emprunteur.

En plus de ces frais, le crédit relais inclut généralement des intérêts intercalaires, c'est-à-dire des intérêts à payer au fur et à mesure du déblocage des fonds. Ces intérêts peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois avant même d'avoir commencé à rembourser le capital.

Les simulations de coût pour un meilleur choix

Pour évaluer les différents coûts d’un prêt relais, il est fortement recommandé d’utiliser des simulateurs en ligne. Ces outils permettent d’obtenir une estimation précise du coût total du prêt, y compris les intérêts et les frais annexes. Ainsi, les emprunteurs peuvent mieux anticiper leur budget et choisir l’offre la plus avantageuse.

Un exemple concret : Madame Martin souhaite acheter une maison à Paris et a besoin d’un prêt relais de 200 000 €. Avec un taux d'intérêt de 2 % et des frais de dossier de 1 %, les intérêts mensuels seraient d'environ 333 € et les frais de dossier de 2 000 €. En prenant en compte l’assurance emprunteur et les intérêts intercalaires, le coût total pourrait atteindre près de 5 000 € en un an.

Remboursement du prêt relais : modalités et options

Modalités de remboursement du prêt relais

Le remboursement du prêt relais peut sembler complexe, mais en réalité, il est souvent flexible pour s'adapter à la situation de l'emprunteur. Il existe principalement deux modalités permettant de rembourser un prêt relais (ou crédit relais) :

Remboursement unique

Le plus souvent, le remboursement du prêt relais s'effectue en une seule fois, lorsqu'on finalise la vente du logement actuel. Le capital du prêt relais (le montant emprunté) doit être intégralement remboursé, ainsi que les intérêts accumulés. Cela permet aux emprunteurs d'éviter des mensualités élevées et de simplifier la gestion financière pendant la transition.

Remboursements intermédiaires

Dans certains cas, des remboursements intermédiaires peuvent être mis en place. Ici, l'emprunteur rembourse une partie du capital ou des intérêts à des intervalles prédéterminés, souvent mensuellement. Par exemple, si vous vendez votre logement via une agence immobilière et que la vente tarde, cette souplesse peut être bénéfique pour éviter de cumuler des intérêts trop élevés.

Choix de la durée du prêt relais

La durée d'un prêt relais dépend de plusieurs facteurs, y compris le marché immobilier local. En France, la durée classique varie de 6 à 24 mois. Les banques (comme la LCL) offrent souvent des durées adaptées aux projets immobilier des emprunteurs, mais une durée de 12 mois est la plus courante.

Exemple de prêt relais

Imaginons, vous achetez un nouveau logement à Paris tout en vendant votre ancien. Vous obtenez un prêt relais adossé à votre nouveau crédit immobilier classique. Votre banque propose un prêt relais basé sur le capital restant de votre prêt initial et le prix de vente estimé de votre ancien logement. Vous vendez votre logement, remboursez le prêt relais avec les fonds obtenus et finalisez ensuite l'achat de votre nouveau logement sans encombre.

Assurance emprunteur pour un prêt relais

Pourquoi l'assurance emprunteur est indispensable

L'assurance emprunteur pour un prêt relais propose une sécurité qui bénéficie à la fois à l'emprunteur et à la banque. On ne sait jamais ce que la vie réserve. En prenant une assurance, on est sûr que le remboursement du crédit relais sera honoré même en cas d'imprévu grave comme une incapacité de travail, un décès ou une perte d'emploi. Selon l'Association pour la Promotion des Assurances, environ 85 % des prêts relais en France sont couverts par une assurance emprunteur.

Les types de garanties couvertes par l'assurance emprunteur

Généralement, l'assurance emprunteur pour le prêt relais couvre trois types de garanties principales :

• La garantie décès : en cas de décès de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque.
• La garantie invalidité : si l'emprunteur devient invalide et ne peut plus travailler, l'assurance prend en charge le remboursement.
• La garantie perte d'emploi : en cas de perte de salaire due à un licenciement, l'assurance peut, sous certaines conditions, assurer les mensualités de remboursement.

Une étude de la Fondation Konica Minolta Financial Services note que plus de 70 % des emprunteurs choisissent l'option de couverture complète, qui inclut ces trois garanties. Cette précaution garantit la sérénité du détenteur de prêt relais, surtout lorsqu’il s’agit de transactions cruciales liées à l'achat et la vente de logements.

Les coûts de l'assurance emprunteur

Le coût de l’assurance emprunteur peut varier en fonction de plusieurs critères, notamment l’âge et les antécédents médicaux de l'emprunteur. D'après les chiffres du courtier en assurance Meilleurtaux, le coût moyen de l’assurance emprunteur varie entre 0,2 % et 0,6 % du capital emprunté par an. Par exemple, pour un prêt relais de 200 000 €, l'emprunteur devra payer entre 400 € et 1 200 € par an pour son assurance.

Les procédures et conditions pour souscrire une assurance emprunteur

Souscrire à une assurance emprunteur est une procédure assez simple et rapide. Dans la plupart des cas, il est possible de le faire en ligne, via les portails des banques ou des courtiers. Cependant, la démarche implique de remplir de nombreux questionnaires, notamment médicaux. En effet, les antécédents médicaux peuvent avoir un impact important sur le coût de l’assurance et sur l’approbation du dossier. Selon Karine Dabot, experte en crédit immobilier chez LCL, « il est crucial pour les emprunteurs de bien lire et comprendre les termes de leur assurance. La transparence et la clarté évitent les mauvaises surprises en cas de sinistre ». Peu importe la banque ou l'organisme prêteur, l'emprunteur a toujours la possibilité de comparer diverses offres afin de trouver celle qui propose le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez consulter plus d'information sur le fonctionnement d'un prêt relais dans notre article détaillé Comment fonctionne un prêt relais : un guide complet pour les emprunteurs.

Études de cas et exemples concrets

Exemple concret de prêt relais à Paris

Madame Berger a vendu son appartement à Paris pour acquérir une maison plus spacieuse dans la banlieue parisienne. Son ancien logement a été estimé à 800 000 euros et elle a acheté sa nouvelle maison pour 1 200 000 euros. Elle a alors sollicité un prêt relais pour financer son achat en attendant la vente définitive de son appartement.

Madame Berger a opté pour un prêt relais classique, couvrant 70% de la valeur de son appartement, soit 560 000 euros. Le reste du financement a été accompli avec un prêt immobilier traditionnel couvrant les 640 000 euros manquants.

Une étude de cas avec un prêt relais adossé

Monsieur Lefèvre, habitant à Tours, a vendu sa maison pour acheter un appartement à Paris dans l'espoir de réduire ses trajets quotidiens. Sa maison s'est vendue 350 000 euros, alors que son nouvel appartement était estimé à 550 000 euros. En travaillant avec sa banque, il a monté un projet de prêt relais adossé.

Il a ainsi obtenu un prêt relais de 300 000 euros (85% de la valeur de son bien à vendre) couplé à un prêt immobilier classique pour le reste du financement, soit 250 000 euros. Grâce à ce type de prêt, il n'a eu à rembourser que les intérêts du prêt relais jusqu'à la vente finale de son bien immobilier.

Avis des experts sur le prêt relais en France

Karine Dabot, directrice associée chez LCL, souligne que le prêt relais reste une solution précieuse pour de nombreux emprunteurs cherchant à faire coïncider la vente de leur bien actuel avec l'achat d'un nouveau logement. « Le crédit relais permet de sécuriser l'achat d'un nouveau logement sans s’angoisser des délais de vente de l'ancien bien », précise-t-elle.

En 2022, une étude de l'Observatoire de l’Immobilier a révélé que 25% des achats immobiliers en France impliquaient un prêt relais, confirmant ainsi l’importance de ce mécanisme dans le marché immobilier actuel.