Comment fonctionne pret relais

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Définition du prêt relais

Le prêt relais est une solution de financement temporaire proposée par les banques pour faciliter l'achat d'un nouveau logement avant la vente de votre propriété actuelle. Il permet ainsi aux propriétaires de débloquer rapidement des fonds sans attendre la finalisation d'une vente immobilière.

Fonctionnement du prêt relais

Il s'agit d'un crédit à court terme, généralement d'une durée de 12 à 24 mois, destiné à financer l'achat d'un nouveau bien immobilier par anticipation. Le montant prêté par la banque se base principalement sur la valeur du bien mis en vente et peut représenter entre 50% et 80% de cette valeur. Une expertise immobilière est souvent réalisée pour estimer ce montant de manière précise.

Durant la période de transition, l'emprunteur peut être exonéré du remboursement du capital et ne s'acquitter que des intérêts du prêt, ce qui allège momentanément les mensualités. Selon la formule choisie, le remboursement du capital peut être différé jusqu'à la vente effective du bien immobilier.    

Exemple concret

Imaginons Monsieur Dupont qui souhaite acheter un appartement à Paris pour 500 000 euros, tout en vendant sa maison actuelle pour 400 000 euros. S'il contracte un prêt relais équivalent à 70% de la valeur de sa maison, il bénéficiera de 280 000 euros pour financer son achat. Une fois sa maison vendue, le prêt relais sera remboursé avec le produit de cette vente.

Statistiques et tendance

Selon les données de la Banque de France, les prêts relais représentaient environ 10% des crédits immobiliers en 2020, en raison de la flexibilité qu'ils offrent aux emprunteurs. Karine Dabot, experte en crédit immobilier chez LCL, souligne que le marché des prêts relais est particulièrement dynamique en région parisienne, où les délais de vente sont souvent plus longs.

Experts et citations

Karine Dabot mentionne : "Le prêt relais est un outil précieux pour les propriétaires souhaitant éviter les doubles charges hypothécaires. Mieux anticiper sa vente permet de sécuriser à la fois l'achat et la vente simultanément."

Avantages et limites

Parmi ses avantages, le prêt relais permet d'éviter une vente précipitée à un prix inférieur, offre une certaine liberté d'action et permet de ne pas rater une opportunité d'achat immobilier. Cependant, attention aux intérêts potentiellement élevés et à l'obligation de vendre rapidement pour éviter des frais supplémentaires. Renseignez-vous sur les différents types de prêts relais pour bien choisir le vôtre.

Les différents types de prêts relais

Les principales catégories de prêts relais

Un prêt relais, qu'il soit adossé ou sec, est une solution temporaire pour ceux qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu le précédent. Voici les types principaux :

Prêt relais sec

Le prêt relais sec est un choix courant pour de nombreux emprunteurs. Il est destiné à ceux qui n'ont pas besoin d'emprunter de nouvelles sommes en plus de celles débloquées par le prêt relais. En général, le prêt relais sec ne couvre que partiellement la valeur du bien immobilier en cours de vente, souvent entre 50 % et 70 %. Par exemple, si le bien est estimé à 300 000 €, le montant du prêt relais sec peut aller jusqu'à 210 000 €.

Prêt relais adossé

Le prêt relais adossé diffère légèrement en permettant aux emprunteurs d'associer leur crédit relais à un prêt immobilier classique. Cela permet de couvrir la totalité de l'achat du nouveau bien immobilier. Par exemple, Karine Dabot, expert en crédit immobilier chez LCL, explique que ce type de prêt offre plus de flexibilité pour les acquéreurs, et permet même de bénéficier de taux d’intérêt plus compétitifs.

Prêt relais dans le cadre d'une VEFA

Pour ceux qui achètent un logement sur plan (VEFA), les banques proposent des prêts relais ajustés. Ces prêts tiennent compte des délais de construction et des paiements échelonnés. En France, la loi oblige les promoteurs à respecter des garanties financières d'achèvement, ce qui rassure les banques pour octroyer ces types de crédits.

Pour avoir plus d'informations, consultez ce guide pratique pour les emprunteurs dédié aux prêts relais.

Les conditions d'obtention d'un prêt relais

Les critères d'éligibilité pour un prêt relais

Pour obtenir un prêt relais, il y a certaines conditions strictes à respecter. Tout d'abord, les banques examineront de près vos capacités de remboursement. En effet, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels. En d'autres termes, tous vos crédits en cours, y compris le futur prêt relais, ne doivent pas être supérieurs à un tiers de ce que vous gagnez chaque mois. Un CDI comme gage de sécurité Les établissements financiers privilégient souvent les emprunteurs en CDI. Pourquoi ? Parce que ce type de contrat assure une certaine stabilité financière. Karine Dabot, experte dans le domaine des prêts relais, explique : « Un contrat à durée indéterminée rassure les banques quant à la régularité des revenus de l'emprunteur.». Si vous êtes en CDD ou indépendant, il faudra fournir des garanties supplémentaires. L'assurance emprunteur, un incontournable La souscription à une assurance emprunteur est souvent exigée par la banque. Celle-ci couvre des risques comme le décès, l'invalidité ou encore la perte d'emploi. Les taux d'assurance peuvent varier, mais cela représente généralement 0,3% à 0,7% du montant emprunté chaque année. La qualité du bien immobilier Les banques examinent également attentivement la maison ou l'appartement mis en vente. Un bien situé à Paris ou dans une grande ville comme Lyon trouvera plus facilement preneur qu'une maison isolée en province. La localisation du bien ainsi que son état général jouent donc un rôle déterminant. Un projet d'achat solide Enfin, les banques veulent voir que votre projet d'achat de nouveau logement est bien ficelé. Vous devez montrer que votre future acquisition est réaliste et que vous avez réfléchi à tous les aspects financiers, y compris les frais de notaire et les éventuels travaux. Pour des stratégies de prêts relais plus détaillées, vous pouvez lire cet article complet sur les stratégies de prêts relais pour un investissement immobilier serein. Comprendre toutes ces conditions est crucial pour optimiser votre demande de prêt relais et éviter les mauvaises surprises.

Le calcul du montant du prêt relais

Les critères de calcul du montant du prêt relais

Pour déterminer le montant du prêt relais, plusieurs facteurs sont pris en compte par les banques. L’un des critères majeurs est la valeur estimée de votre bien immobilier actuel. En règle générale, le prêt relais représente entre 60 % et 80 % de la valeur du bien (Banque de France).

L’estimation du bien immobilier

Les banques se basent souvent sur une estimation réalisée par un expert ou un agent immobilier pour évaluer la valeur du bien. Cette estimation peut parfois varier, il est donc judicieux de faire appel à plusieurs experts pour avoir une évaluation réaliste.

La prise en compte de l’encours des crédits

Le montant de vos crédits en cours est aussi un facteur déterminant. Si vous avez encore un prêt immobilier en cours, cela peut influencer le montant du prêt relais que vous pouvez obtenir. En effet, la banque va tenir compte de votre taux d’endettement pour éviter tout risque d’insolvabilité.

L’impact des frais annexes

N’oubliez pas de considérer les frais annexes comme les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, ainsi que les éventuels travaux à prévoir sur le nouveau logement. Ces coûts peuvent impacter le montant du prêt relais nécessaire pour boucler votre budget.

Exemple pratique

Imaginez que vous souhaitiez vendre votre appartement à Paris, actuellement estimé à 700 000 €. La banque peut vous accorder un prêt relais de 70 %, soit 490 000 €. Si le solde du prêt immobilier en cours est de 200 000 €, votre prêt relais pourrait être de 290 000 € après déduction de ce solde. Cependant, il faut aussi considérer les frais connexes avant de déterminer le montant exact.

Pour en savoir plus sur les conditions d'obtention d'un prêt relais, vous pouvez consulter la section précédente de notre guide.

Les taux d'intérêt des prêts relais

Les éléments déterminants des taux d'intérêt des prêts relais

Les taux d'intérêt des prêts relais varient en fonction de plusieurs facteurs clés. Karine Dabot, experte en crédit chez Banque de France, explique : « Le taux d'intérêt d'un prêt relais dépend principalement de la politique tarifaire de la banque, du type de prêt relais choisi et de la durée d'emprunt ».

Le type de prêt relais impacte le taux

Il existe différents types de prêts relais, chacun avec une structure de taux distincte. Par exemple, un prêt relais adossé aura généralement un taux d'intérêt plus bas comparé à un prêt relais classique car il est garanti par un contrat de prêt immobilier :

• Prêt relais classique : souvent assorti d'un taux plus élevé vu le risque accru pour la banque.
• Prêt relais adossé : taux généralement plus bas car il bénéficie d'une garantie supplémentaire.

Prudence toutefois, car même si le taux affiché est bas, des frais additionnels peuvent s'appliquer, affectant ainsi le coût total.

Durée d'emprunt et taux d'intérêt

Les prêts relais ont une durée limitée, en général de 12 à 24 mois. Selon une étude réalisée par Crédit Logement, les taux peuvent varier de 1,5 % à 3 %, en fonction de la durée et des conditions économiques. Une durée plus courte peut entraîner un taux d'intérêt légèrement inférieur, car le risque de non-remboursement est moindre à court terme.

Le profil de l'emprunteur en jeu

Le profil de l'emprunteur influe également sur la fixation du taux. Des facteurs comme le montant emprunté, la situation financière et l'historique de crédit jouent un rôle crucial :

• Un taux d'endettement raisonnable peut aider à obtenir un taux plus avantageux.
• Avoir un contrat de travail stable (CDI) peut aussi peser favorablement sur le taux du prêt relais.

Une simulation auprès de différentes banques peut donc aider à comparer les offres et choisir celle qui est la plus avantageuse en termes de taux d'intérêt.

Les tendances actuelles des taux pour les prêts relais

En 2023, les taux d'intérêt des prêts relais sont en légère hausse en comparaison avec l'année précédente. La BCE ayant relevé ses taux directeurs, les taux des prêts immobiliers, y compris les prêts relais, ont suivi cette tendance :

• Taux moyen : autour de 2,2 % contre 1,8 % en 2022.
• Évolution : dépend en grande partie des conditions économiques et des politiques monétaires.

La prudence est donc de mise lorsque vous envisagez de contracter un prêt relais. Un bon conseil est de surveiller les tendances du marché et de consulter un conseiller financier pour des conseils personnalisés.

Les avantages et inconvénients du prêt relais

Les avantages du prêt relais

Le prêt relais peut se révéler être un allié de taille dans la réalisation de vos projets immobiliers. Parmi ses principaux avantages, on trouve la possibilité de financer l'achat d'un nouveau bien avant même d'avoir vendu l'ancien. Une aubaine pour les emprunteurs souhaitant ne pas se retrouver sans logement durant la transition. En moyenne, 60 % des transactions immobilières utilisant un prêt relais se finalisent avec succès, selon une étude menée par la Banque de France.

De plus, ce type de prêt offre souvent une grande souplesse : durée de remboursement ajustable, différents types de prêts relais (adossé ou sec), et liberté quant au montant empruntable. Par exemple, si vous optez pour un prêt relais adossé, la banque peut vous accorder jusqu'à 70 % de la valeur de votre ancien bien, garantissant ainsi une marge de manœuvre confortable.

Les inconvénients à ne pas ignorer

Néanmoins, le prêt relais n’est pas sans inconvénients. L’un des principaux risques concerne la vente de votre ancien logement. Si celle-ci prend plus de temps que prévu, vous pourriez vous retrouver à payer deux crédits en même temps. Une situation stressante que Karine Dabot, spécialiste en crédits immobiliers chez LCL, qualifie de « double fardeau financier ».

Par ailleurs, les taux d'intérêts des prêts relais peuvent être plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. En 2022, les taux d'intérêts moyens pour un prêt relais étaient de 3,5 %, selon une recherche menée par le site Prets-Realis.fr. De plus, des frais de dossier et des coûts d'assurance emprunteur peuvent venir alourdir la facture.

Quelques conseils pour éviter les écueils

Pour minimiser les risques, il est essentiel de bien évaluer la valeur de votre bien actuel et de ne pas surestimer le temps nécessaire à sa vente. Faites appel à un professionnel de l'immobilier pour obtenir une estimation réaliste. De plus, privilégiez un prêt relais avec une durée de remboursement plus longue, afin de vous donner une marge de manœuvre suffisante.

Enfin, n'oubliez pas de comparer les offres des banques. Certaines institutions financières, comme le Crédit Agricole, offrent des conseils personnalisés et des avantages tels que des périodes de franchise pendant lesquelles vous ne payez que les intérêts.

Cas pratiques de prêts relais réussis

Cas de Marie et Jean à Paris

Marie et Jean ont décidé de déménager dans un nouvel appartement à Paris tout en essayant de vendre leur ancien logement. Ils ont opté pour un prêt relais pour financer l'achat de leur nouvelle résidence. Leur banque, LCL, leur a offert un prêt relais avec un taux d'intérêt de 2,5 % sur une durée de 12 mois. Le couple possédait déjà un crédit immobilier pour leur ancien appartement avec un montant restant dû de 100 000 €. Ils ont estimé la valeur de leur bien à 250 000 €. La banque leur a donc proposé un montant de prêt relais équivalent à 70 % de la valeur estimée de leur bien, soit 175 000 €. Ce montant leur a permis d'acquérir leur nouveau logement sans stress financier. Marie et Jean ont pu vendre leur ancien appartement en six mois à un prix supérieur à leur estimation initiale (270 000 €). Ils ont donc pu rembourser leur prêt relais avant l'échéance prévue, économisant ainsi sur les intérêts.

Comment Jacques a utilisé un prêt relais adossé

Jacques, un enseignant en CDI, souhaitait vendre sa maison à Bordeaux tout en achetant un appartement à Lyon. Il a opté pour un prêt relais adossé, qui combine un prêt relais et un prêt immobilier classique. Son agence bancaire, le Crédit Agricole, lui a proposé un montage financier ajusté à sa situation. La maison de Jacques était évaluée à 300 000 €, et il restait 50 000 € à rembourser sur son crédit immobilier existant. La banque lui a accordé un prêt relais de 210 000 € (70 % de la valeur estimée) et un prêt immobilier classique pour combler la différence nécessaire à l'achat de son nouvel appartement. Grâce à la vente rapide de sa maison, Jacques a pu rembourser la partie relais de son crédit et passer uniquement au remboursement du prêt immobilier classique, ce qui lui a offert une grande flexibilité financière.

Expérience de Karine Dabot avec un prêt relais acquisition

Karine Dabot, directrice d'une PME, a utilisé un prêt relais acquisition lorsqu'elle a décidé d'acheter une nouvelle maison avant de vendre sa propriété actuelle dans les Alpes-Maritimes. Sa banque, la Banque de France, lui a accordé un prêt relais acquisition avec une durée de remboursement de 24 mois, lui offrant ainsi plus de temps pour vendre sa première maison à un bon prix. Karine a pu acheter une nouvelle propriété pour 500 000 €, en partie financée par un prêt relais de 300 000 €. Pendant les 18 mois de recherche d'un acheteur, elle a eu la tranquillité d'esprit de ne pas être pressée de vendre rapidement. Finalement, Karine a trouvé un acheteur et vendu sa maison à un prix très avantageux. Elle a remboursé intégralement son prêt relais et a même bénéficié d'une plus-value substantielle. Chacune de ces expériences témoigne de la souplesse et des possibilités offertes par les différents types de prêts relais. Ils peuvent être une aide précieuse pour ceux qui cherchent à jongler entre achat et vente de biens immobiliers.

Conseils pour optimiser votre prêt relais

Bien négocier avec la banque

Pour maximiser les avantages de votre prêt relais, il est essentiel de bien préparer votre dossier. La présentation d'un dossier solide peut grandement influencer les conditions de votre prêt, incluant le taux d'intérêt et la durée de remboursement. Prenez soin de rassembler tous les documents justifiant vos revenus et la mise en vente de votre logement actuel.

Choisir le bon type de prêt relais

Comme expliqué plus tôt, il existe plusieurs types de prêts relais, tels que le prêt relais adossé ou le prêt relais sec. Le choix de l'un ou de l'autre dépendra de votre situation financière et de vos objectifs. Adapter votre choix permet d'optimiser les coûts et les bénéfices.

Considérer les assurances emprunteur

L'assurance emprunteur est un élément crucial à considérer lors de la souscription d'un prêt relais. Elle peut couvrir divers risques comme l'incapacité de remboursement en cas de perte d'emploi ou d'incapacité. Karine Dabot, experte en prêt relais, recommande de bien comparer les offres d'assurance emprunteur pour éventuellement réduire les coûts associés.

Fixer un prix de vente réaliste

Pour éviter de se retrouver à court de fonds et rallonger la durée du prêt relais, il est crucial de fixer un prix de vente réaliste pour votre logement actuel. Les experts préconisent de se référer aux exemples de ventes récentes dans la région pour estimer la valeur de votre bien.

Garder un œil sur les taux d'intérêt

Les taux d'intérêt des prêts relais peuvent varier considérablement. Surveiller le marché et choisir le bon moment pour emprunter peut vous faire économiser des milliers d'euros. Bancairement, la tendance observée montre une légère augmentation des taux d'intérêt en 2023, il est donc prudent de se renseigner régulièrement.

Planifier le remboursement

Il est primordial d'avoir une stratégie clair pour le remboursement de votre prêt relais. Considérez les différentes options, telles que la vente rapide de votre logement ou l'augmentation des mensualités pour rembourser plus vite. Une planification rigoureuse évite les mauvaises surprises.