Comment fonctionne le pret relais

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Définition du prêt relais

Le prêt relais est un type de crédit temporaire proposé par de nombreuses banques françaises telles que LCL, destiné aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur logement actuel. Ce prêt permet ainsi de financer l'achat d'un nouveau logement sans attendre la vente de l'ancien.

Les principes de base

Concrètement, le fonctionnement du prêt relais repose sur la mise à disposition par la banque d'un montant correspondant à une partie de la valeur du bien immobilier à vendre, généralement compris entre 60% et 80% de son prix estimé. Cela permet aux emprunteurs d'obtenir rapidement des liquidités pour financer leur acquisition immobilière sans avoir à patienter. Le remboursement du prêt relais intervient alors après la vente du premier logement.

Utilisation et cas concret

Par exemple, imaginez que vous possédiez un appartement à Paris estimé à 400 000 €. Vous trouvez une nouvelle maison qui vous plaît, mais elle coûte 500 000 €. En attendant de vendre votre appartement, vous pouvez souscrire un prêt relais de 320 000 € (80% de la valeur de l'appartement) pour compléter le financement. Une fois l'appartement vendu, vous remboursez ce crédit relais.

Sources et approfondissements

Pour plus de détails, n'hésitez pas à consulter notre guide complet pour les emprunteurs.

Les différents types de prêts relais

Les différents types de prêts relais

Dans le domaine de l’immobilier, plusieurs types de prêts relais existent pour répondre aux besoins variés des emprunteurs. Voici les principaux formats disponibles :

Prêt relais sec

Il s’agit du prêt relais le plus classique. Le mécanisme est simple : la banque accorde un prêt temporaire, généralement couvrant jusqu’à 80% de la valeur estimée de l’ancien logement mis en vente. L’objectif est de faciliter l’achat d’une nouvelle propriété sans attendre la vente de l’ancienne. Par exemple, pour un logement estimé à 300 000 €, le montant du prêt relais sec peut atteindre environ 240 000 €.

Prêt relais adossé

Le prêt relais adossé combine un prêt relais et un prêt immobilier classique. En d’autres termes, l’emprunteur bénéficie de deux prêts simultanés : un prêt relais pour financer l’acquisition du nouveau bien et un prêt immobilier classique pour couvrir le complément du prix d’achat. Cette formule permet une transition en douceur et offre un certain confort financier durant l’opération de vente-achat.

Prêt relais rachat de crédit

Cette version du prêt relais est particulièrement utile pour les emprunteurs déjà endettés. Avec ce type de prêt, les crédits existants sont regroupés en une seule échéance mensuelle, allégeant ainsi la gestion financière et facilitant l’obtention du prêt relais. Le principal avantage ici est de simplifier les remboursements intermédiaires et de réduire le taux d’endettement.

Prêt relais acquisition

Le prêt relais acquisition est semblable au prêt relais sec, mais il inclut généralement des options spécifiques adaptées aux acquisitions plus complexes, comme l’achat en viager. Ce prêt est souvent plus flexible et permet d’ajuster le montant et la durée en fonction de la situation singulière de l’emprunteur.

Les prêts relais franchise

Un autre type de prêt relais est celui avec franchise partielle ou totale des intérêts durant une période déterminée. Cela signifie que l’emprunteur ne paie que très peu, voire pas du tout, d’intérêts durant cette phase, ce qui peut alléger les charges financières temporaires jusqu’à la vente de l’ancien bien.

Les conditions d'éligibilité pour un prêt relais

Les critères essentiels pour obtenir un prêt relais

Pour obtenir un prêt relais, certaines conditions doivent être remplies. Les établissements bancaires évaluent divers critères pour s'assurer que l'emprunteur est en mesure de rembourser le prêt sans difficultés. Voici les principaux critères pris en compte :

Évaluation de la capacité de remboursement

Les banques examinent d'abord la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Cela inclut l'étude des revenus mensuels, des charges récurrentes et de l'endettement existant. Le taux d'endettement ne doit généralement pas excéder 35 % des revenus nets mensuels. Par exemple, si un emprunteur dispose de revenus mensuels nets de 3 000 euros, mais a déjà des crédits en cours de 500 euros par mois, le montant maximal de la mensualité des nouveaux crédits ne devra pas dépasser 550 euros.

Valeur et liquidité du bien immobilier

La valeur du logement actuel et sa facilité de revente sont également cruciales. La banque demandera une estimation professionnelle du bien par un expert immobilier, et préfèrera des logements qui se vendent rapidement sur le marché. En France, selon une étude menée par Meilleurs Agents, un bien immobilier met en moyenne 97 jours à se vendre. Les villes comme Paris peuvent avoir des ventes beaucoup plus rapides, souvent moins de 30 jours.

Garanties supplémentaires

Bien que le logement mis en vente soit généralement utilisé comme garantie principale, certaines banques peuvent exiger des garanties supplémentaires. Cela peut inclure des hypothèques sur d'autres biens, des cautions ou des assurances spécifiques. Par exemple, le prêt relais immobilier proposé par LCL peut inclure une assurance emprunteur pour couvrir certains risques comme le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi.

Historique bancaire

Une bonne relation avec sa banque et un historique de crédit positif peuvent grandement faciliter l'obtention d'un prêt relais. Les banques regardent les antécédents de l'emprunteur et privilégient ceux qui ont une bonne gestion de leurs comptes et de leurs dettes en cours. Un rapport publié en 2022 par la Banque de France précise que les emprunteurs ayant un score FICO supérieur à 700 ont nettement plus de chances d'obtenir un crédit à des taux avantageux.

Pour comprendre davantage le fonctionnement des différents types de prêts relais et déterminer celui qui vous correspond le mieux, n'hésitez pas à consulter nos ressources dédiées.

Le calcul du montant du prêt relais

Calculer le montant de votre prêt relais

Pour comprendre comment fonctionne le prêt relais, il faut d'abord savoir comment son montant est calculé. Lorsqu'une banque évalue la somme à vous prêter, elle prend en compte plusieurs paramètres essentiels, qui peuvent varier d'un établissement à un autre, mais certains critères demeurent constants.

Les critères de base

En règle générale, le montant du prêt relais correspond à 50 % à 80 % du prix de vente estimé de votre logement actuel. Selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, cette fourchette peut être ajustée en fonction du marché immobilier et de la politique de la banque. Par exemple, à Paris, où les prix des logements sont souvent élevés, les banques peuvent être plus enclines à offrir un pourcentage proche de 80 %.

Exemple concret

Imaginons que vous souhaitiez vendre une maison dont la valeur est estimée à 300 000 euros. Selon les critères habituels des banques, vous pourriez obtenir un prêt relais compris entre 150 000 et 240 000 euros. Si la banque choisit un taux de 70 %, le montant du prêt relais serait de 210 000 euros.

Les facteurs de réduction du montant

Certaines conditions peuvent influencer le montant final octroyé. Par exemple, la banque inspectera soigneusement les charges existantes comme les crédits en cours, les dettes éventuelles, et surtout le taux d’endettement de l’emprunteur. Si celui-ci dépasse généralement 33 % des revenus, la banque peut réduire le montant du prêt relais pour minimiser les risques.

Assurance emprunteur et autres frais

Il ne faut pas oublier que des frais peuvent s'ajouter. L'assurance emprunteur est souvent obligatoire pour un prêt relais. Selon Karine Dabot, responsable crédit chez LCL, les frais d’assurance peuvent varier selon l’âge et le profil de l'emprunteur. De plus, les frais de dossier et de garantie doivent aussi être pris en compte dans le calcul global.

Un exemple réel

Prenons le cas de Marie, qui vit à Paris et vend son appartement pour en acheter un autre. Son logement est évalué à 400 000 euros et elle a obtenu un prêt relais de 280 000 euros (70 % de la valeur de son bien). Marie doit aussi tenir compte des frais d’assurance emprunteur d’environ 0,4 % du prêt, soit 1 120 euros par an.

En Conclusion

Le calcul du montant du prêt relais nécessite une bonne évaluation de votre patrimoine actuel, une gestion rigoureuse de votre taux d'endettement et une prise en compte des frais annexes. Pour obtenir une meilleure estimation et comprendre comment fonctionne le prêt relais, renseignez-vous auprès d'un conseiller bancaire ou visitez notre guide complet pour les emprunteurs.

Les taux d'intérêt et les frais associés au prêt relais

Les coûts associés au prêt relais

Lorsqu'on parle de prêt relais, on ne peut pas ignorer les intérêts et les frais divers associés à ce type de financement. En effet, ces coûts peuvent peser lourd dans la balance, surtout si l'on ne s'y prépare pas correctement. Les taux d’intérêt : Les taux d’intérêt des prêts relais varient selon plusieurs facteurs, notamment la banque, la durée du prêt et le profil de l'emprunteur. En général, les taux d’intérêt des prêts relais sont légèrement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. Selon les données disponibles en 2023, les taux peuvent aller de 1,5 % à 4 %. Par exemple, la LCL propose des taux variables en fonction de ces critères (source : LCL). Les frais de dossier : Outre les intérêts, il y a aussi des frais de dossier à considérer. Ces frais, non négligeables, représentent souvent entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Ils couvrent l'analyse et la mise en place du prêt par la banque. Les garanties : Comme pour tout prêt immobilier, les banques exigent des garanties, souvent sous forme d'hypothèque ou de caution. Ces garanties ont également un coût qui peut varier selon le type d'assurance emprunteur et la valeur de l'ancien logement. Les assurances : L’assurance emprunteur est un autre coût à prévoir. Bien que non obligatoire, elle est fortement recommandée, voire imposée par certaines banques. Le coût de cette assurance peut varier considérablement en fonction de l’âge, de la santé et du montant du prêt, mais il se situe en moyenne entre 0,2 % et 0,5 % du capital emprunté par an. Les intérêts intercalaires : Un autre élément souvent oublié est les intérêts intercalaires. Pendant la période où le prêt relais est en cours, vous ne commencez pas encore à rembourser le prêt, mais des intérêts s'accumulent. Ces intérêts doivent être payés mensuellement jusqu'à la vente de votre bien immobilier et le remboursement du prêt. Ainsi, il est crucial d'anticiper ces coûts pour éviter les mauvaises surprises et assurer une gestion financière optimale tout au long de votre projet immobilier. Comme le souligne Karine Dabot, experte en financement immobilier : "Le prêt relais peut être une solution idéale, mais il nécessite une analyse minutieuse des coûts afin de maximiser ses avantages et réduire les risques."

Les avantages et les risques du prêt relais

Les avantages du prêt relais

Le prêt relais pourrait sembler compliqué au premier abord, mais il offre des avantages significatifs pour les emprunteurs en quête de nouveaux horizons immobiliers.

• Faciliter l'achat et la vente simultanés : L'un des avantages principaux est la possibilité de financer l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir finalisé la vente de l'ancien. Cela évite d'être pris entre deux transactions et d'avoir à trouver un logement temporaire.
• Flexibilité financière : En utilisant le capital procuré par la futur vente de votre bien immobilier, vous pouvez débloquer des fonds immédiatement nécessaires pour le financement d'un nouveau logement sans attendre la vente définitive.
• Possibilités de négociation : Avec un prêt relais en poche, vous êtes en position de force pour négocier le prix de votre nouvel achat, car vous n'avez pas besoin d'attendre la vente de votre bien actuel.

Les risques associés au prêt relais

Malgré les nombreux avantages, il est crucial de connaître les risques potentiels liés au prêt relais.

• Risque de vente prolongée : Si votre logement actuel ne se vend pas aussi rapidement que prévu, vous risquez de vous retrouver avec deux prêts à rembourser, ce qui peut mettre à rude épreuve votre budget.
• Fluctuation des taux d'intérêt : Les taux d'intérêt des prêts relais peuvent varier, et si vous n'obtenez pas un taux fixe, vos coûts de remboursement pourraient augmenter de manière imprévue.
• Frais supplémentaires : Les frais associés à ce type de crédit peuvent s'additionner, incluant les frais de dossier, les assurances emprunteur, voire des pénalités pour remboursement anticipé.

Ce que disent les experts

Karine Dabot, expert en financement immobilier de la banque LCL, mentionne : "Un prêt relais est une solution idéale pour les propriétaires souhaitant éviter les contraintes liées aux transactions immobilières simultanées. Toutefois, il est primordial de bien évaluer ses options et de s'assurer que la vente de l'ancien logement soit réaliste dans le délai imparti" (source: LCL).

Les étapes pour obtenir un prêt relais

Compréhension du dossier de prêt

Pour obtenir un prêt relais, vous devrez constituer un dossier solide et complet. Les banques et autres organismes de crédit exigent divers documents pour évaluer votre situation financière et la faisabilité de votre projet immobilier.

Documents requis

La liste des documents peut varier d'une banque à l'autre, mais de manière générale, voici les principaux éléments à fournir :

• Les pièces d'identité : carte d'identité ou passeport de chaque emprunteur.
• Les justificatifs de revenus : trois dernières fiches de paie, derniers avis d'imposition.
• Les relevés de compte bancaire : trois derniers relevés de compte courant.
• Les documents relatifs aux biens immobiliers : estimations des biens mis en vente, promesses de vente si elles existent, acte de propriété.
• Les prêts en cours : tableau d'amortissement des prêts en cours, notamment du prêt immobilier classique.

Acceptation du dossier

Une fois le dossier constitué, il doit être soumis à la banque. Cette dernière l'étudiera pour évaluer la faisabilité et le risque de l'opération. À Paris, par exemple, le marché immobilier étant très compétitif, une évaluation minutieuse est essentielle. Selon Karine Dabot, experte en financement immobilier chez LCL, "une présentation claire et détaillée du projet, ainsi qu'une situation financière stable, augmentent considérablement les chances d'acceptation".

Étude de crédit et taux applicable

La banque procédera à une étude de votre dossier pour déterminer votre capacité de remboursement. Elle prendra en compte divers éléments, comme vos revenus, vos charges, et le prix de vente de votre ancien logement. Le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 33 %. Les conditions de prêt, telles que le montant alloué et les taux d'intérêts, seront ensuite fixées. N’oubliez pas que le taux d’intérêt peut varier en fonction de votre profil et de la politique de la banque.

Armez-vous de patience, car cette étape peut prendre plusieurs semaines. Si tout est en ordre, la banque émettra une offre de prêt relais. Vous devrez alors étudier cette offre avec attention et décider si elle vous convient.

Maintenant que vous connaissez les étapes pour obtenir un prêt relais, vous êtes mieux équipé pour naviguer ce processus avec confiance. Et souvenez-vous, chaque projet immobilier est unique, alors n'hésitez pas à consulter plusieurs banques et à comparer les offres proposées.

Études de cas et exemples concrets

Cas pratique : l'achat-revente à paris

Karine Dabot, une cadre dynamique résidant à Paris, envisageait de vendre son ancien logement pour acheter un nouvel appartement. Cependant, la complexité du marché immobilier parisien et le besoin urgent de déménager l'ont poussée à opter pour un prêt relais.

Karine avait un appartement dans le 15e arrondissement estimé à 600 000 €. Elle souhaitait acheter un nouvel appartement dans le 11e arrondissement pour 750 000 €. Grâce au prêt relais, sa banque, LCL, lui a accordé un prêt relais acquisition correspondant à 80 % de la valeur de son appartement actuel, soit 480 000 €, pour financer l'achat.

« Je ne voulais pas attendre la vente de mon ancien appartement, donc le prêt relais était une solution parfaite », témoigne Karine Dabot.

Les avantages de cette solution

Ce type de prêt a permis à Karine de finaliser l'achat de son nouvel appartement sans attendre la vente de l'ancien, évitant ainsi des délais et des complications. Elle a bénéficié d’un taux d'intérêt attractif à 1,5 % et d'une durée de remboursement prévue de 12 mois, avec la possibilité d'une prolongation si nécessaire.

Cas d'échec : les risques associés

Pourtant, tous les emprunteurs ne se retrouvent pas dans la situation de Karine. Un autre exemple est celui de Jean-Marc, également à Paris, dont la vente de son ancien logement a pris beaucoup plus de temps que prévu. Son prêt relais de 12 mois n’a pas suffi, et il s'est retrouvé à payer deux crédits simultanément, un poids financier conséquent.

« J'avais espéré vendre rapidement mon appartement ancien, mais le marché immobilier a été imprévisible », raconte Jean-Marc.

Cet exemple souligne l'importance des assurances emprunteur et des garanties offertes par la banque. Les frais associés, comme les intérêts et les pénalités en cas de non-remboursement, peuvent grimper rapidement.

Les tendances et prescriptions des experts

Les experts recommandent de bien évaluer votre capacité de remboursement avant de souscrire un prêt relais et de prendre en compte le temps moyen de vente sur le marché immobilier local. D'après une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, 45 % des prêts relais en France se soldent par une vente dans les délais prévus, mais cette statistique peut varier significativement selon les régions.

Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est primordial de comparer les offres de différentes banques et de bien comprendre les termes et conditions associés à votre prêt relais. Consultez notre guide complet pour les emprunteurs pour plus de détails.